【時 間】3月10日14:30
【主 辦】新浪樂居《買房年夜課堂》、房網咚咚找房
【嘉 賓】
咚咚找房 淘房哥－年夜山
咚咚找房 淘房哥－摩天
一、“老破小”究竟值不值得買？（第二板塊）
》》》聽音頻，點這裡
二、尋覓地鐵14號線沿線樓盤價錢凹地（第一板塊）
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—直播回想—
《尋覓地鐵14號線沿線樓盤價錢凹地》
15:30
掌管人：不雅眾伴侶年夜傢好！接待年夜傢離開樂居直播間。半個小時之前，淘房哥摩天和年夜山為我們具體解讀瞭良多關於老破小究竟該不應買的題目，承接上一環節的直播，有網友在後臺發問“假如有5成首付現金，先過渡買公寓，未來換年夜房，三成首付是不是可以呢？”
摩天：實在這個斟酌是可以的，此刻買公寓作為過渡，用的是貿易存款，不是住房存款，再買的話也是3成。但公寓良多是投資客在買，出租的比擬多。再一個是杠桿，此刻都是4.5成、5成首付，100萬的屋子，基礎上也要50萬的首付，增加速率低於室第。利率上浮10%，隻能貸十年。假如純真從棲身過渡的話，我感到是可以，假如斟酌增值，我不是很提出買。我所了解的一些關外新盤公寓，基礎上往到5萬多、6萬多，也就是兩三百萬的價錢，假如一百萬的首付，完整可以買兩房或三房室第。
掌管人：淘房哥摩天給這位網友比擬具體的答覆瞭題目，接上去進進這一環節的主題“尋覓地鐵14號線沿線樓盤的價值凹地”，“地鐵一響，黃金萬兩”，尤其是前段時光地鐵14號線的消息展天蓋地，地鐵14號線承載著串聯福田龍騰華園中間區，拉近瞭龍崗到福田的間隔和隨著燈光的，幾乎每個人都在同一個方向-這是一個男人。他戴著一個深紅色的面具，關系，甚至連通惠州，此刻惠州的詳細站點尚未斷定，但已頒佈的站點惹起不小的反應。普通而言，地鐵沒有正式開工之前，但已有計劃的這段時代，沿線良多斷定的站點、樓盤曾經有必定的價錢變更，普通這種情形下，沿線地鐵房價的漲幅有多年夜？
摩天：地鐵工期，一是計劃，二是公佈、開工，然後是守舊前、守舊後，普通守舊前一到兩年時光段漲幅比擬高。今朝所說的地鐵14號線，假如從業內來說，2015年、2016年曾經開端結構14號線，但14號線的周期比擬長，周邊良多樓盤曾經從3萬出頭漲到3.7萬、4萬，這個漲幅曾經是20%的漲幅，假如此刻再公佈的話，它的溢價並不高。
掌管人：即是提早透支瞭？
摩天：對。假如區域忽然新增一個站點，有興趣外的驚喜，正常來說會有10%-20%的補漲。
15:35
掌管人：非地鐵沿線樓盤和地鐵沿線樓盤比擬，價錢會超出跨越幾多？
年夜山：有一個特例，龍崗中間城何處很是缺地鐵口，隻有3號線地鐵，好比吉利站周邊的老破小，接近地鐵口的能夠是3.6萬，再往中間城外面走一點，樓盤花圃design更好，沒有接近地鐵口，但價錢也是3.6萬擺佈。兩者一對照，一個是接近地鐵口的老破小，還有一個是不接近地鐵口的次新盤，或花圃小區比擬好、學區比擬好，價錢方面會有必定的調和。
掌管人：意思就是說並不會相差良多？
年夜山：要看詳細區域。
摩天：好比一個區域走路5分鐘或10分鐘，單價不會跨越2000元/平。再者，好比福田中間區此刻曾經有1、2、3、4號線，再加上11號線，哪怕你此刻再增添一條地鐵線，它能夠不會有太年夜影響。2015年11號線守舊的時辰，福永、沙井、碧海那一塊都翻倍瞭，越是剛需盤，地鐵溢價越高，關內的公交系統很是發財，完整不需求斟酌坐地鐵，此刻我們所了解的地鐵14號線，好比石芽嶺、寶荷片區，這些區域是路況不便利的，有地鐵之後，溢金百利價會高一點。
年夜山：此外還有地鐵關於成交量的影響，地鐵守舊之後，生齒會往這邊擠，會形成周邊樓盤的成交活潑。
掌管人：回回到14號線，二位感到假如14號線曾經斷定的站點守舊的話，對哪個片區的影響最年夜？
摩天：今朝來看，14號線周邊價錢最高的是年夜運，頤安城市中心曾經5萬多，何處有貿易、有黌舍，又是新盤。再過去是石芽嶺慢城那一塊，大要4萬擺佈，是計劃比擬好的區域，有黌舍、有公園。再就是寶荷片區，寶荷此刻是3.3萬擺佈的價錢，何處有舊改，所有的是新盤，89平300萬擺佈，甚至還有50多平兩房200萬擺佈，但今朝路況不便利，貿易沒有起來，越是這種路況不便利、貿易沒起來的盤，想象空間是比擬年夜的。
掌管人：貶值空間反而比擬年夜。
摩天：對。
15:38
掌管人：您感到年夜運前面的片區是貶值潛力最年夜的片區？
摩天：由於它的基數比擬低，有舊改利好，配套有計劃。
年夜山：社區樓盤品德還可以，基礎上是次新盤。
掌管人：有沒有樓盤推舉？
年夜山：振業巒山谷89平的三房、50的迹象，此時要再好不過了。“S”的傾倒，它壓在人的身下，厚厚的蛇嵌在兩腿之間，多平的兩房，250-330萬擺佈。
掌管人：離地鐵站多遠的間隔才算是地鐵盤？
摩天：輿圖上直線1公裡以內，走路10分鐘以內是可以接收的，並且10分鐘以內還要分，好比有的是要過北環、穿過居平易近村，周邊周遭的狀況比擬差，有的是在關內，周邊是公園，周遭的狀況好一點。我們所說的地鐵盤應當是10分鐘以內，1公裡以內。
15:40
掌管人：此刻14號線站點道路的處所，哪個處所算是價值凹地呢？
年夜山：方才說到寶荷片區，全部片區有計劃，這個產業區有大批舊改，經由過程財產進級和地塊產業區舊改，良多舊改項目會在那邊扶植。別的，全部地塊很是平整，四四方方，接近龍崗年夜道（以前叫深惠路），不論是路況、樓盤品德，仍是片區進級改革，各類屬性比擬多，再加上今朝單價3萬出頭，兩房、三房也就兩三百萬，剛需可以往何處斟酌，投資的話能夠要久遠一點，片區的進級改革，包含地鐵線路都沒那麼快，能夠要四、五年。
掌管人：關於剛需來講，您感到龍崗片區和臨深片區的樓盤應當怎樣選擇呢？
摩天：我之前往做講座，馬路對即是鳳崗，這邊曾經賣4萬瞭，何處才賣3萬，從棲身的角度，我感到鳳崗性價比比擬高，換句話說，有良多人沒有買坪山，而往買惠州，也是由於這個緣由。從深圳今朝來看，重要的中間，一是福田CBD，二是科技園，三是車公廟，將來還有後海總部、前海總部，應當是以福田和南山為中間。假如你要買臨深的盤，必定要買剛需盤，不要買海的景觀資本、別墅，由於這種改良性需求很難外溢曩昔，你買一套別墅能夠首付的錢還沒有賺到的錢多。
掌管人：年夜山會怎樣選擇呢？
年夜山：要看小我的需求，假如從路況本錢來說，臨深的話往復本錢太高，從房間應用率來說，好比你有兩個小孩，確定四房比擬合適，假如你沒有成婚或許隻有一個小孩，可以往關內片區更便利的地鐵口盤問傑仕堡慮。
摩天：今朝來看，龍崗龍中的周遭的狀況是最好的，我2012年往龍中踩盤，那時良多新盤賣1萬多，之後我們發瞭一個帖子，在龍中任務能夠待遇比關內低三千元，選哪裡？良多網友說薪水固然低三千，但棲身品德高良多，那時龍中1萬多的樓盤，跟此刻噴鼻蜜湖豪宅的品德是差未幾的，不論泊車、花圃仍是會所，如許看來，在龍中買房是挺幸福的一件事。
今朝來看，龍中14號線邊沿，一個是橫崗，再過去是石芽嶺，再過去是佈吉，不論貿易配套仍是路況配套，今朝仍是看佈吉，龍珠花圃200萬甚至200萬不到可以買個兩房，百合新城可以買花圃社區，選擇性比擬年夜。石芽嶺所有的是2000年今後花圃社區為主，周邊有黌舍，廠房也有舊改概念，這種區域今朝在全部佈吉是個高位。再曩昔是橫崗，價錢是3.5萬擺佈，好一點是4萬擺佈，不克不及完整看單價，從200萬到300萬的兩房，300萬到400萬的三房、四房都有。
15:45
掌管人：假如讓你們給年夜傢推舉龍崗的筍盤，心裡有沒有幹貨給年夜傢推舉？
摩天：我提出年夜傢關註一下咚咚找房，基礎上華夏、鏈傢在賣的房源我們都有。有一些絕對不錯的，好比中城康橋花圃、慢城、振業巒山谷、百合新城，這幾個樓盤都不錯，關於剛需而言，一是周邊配套絕對比擬完美，二是成交比擬活潑。
年夜山：我感到可以關註一下14號線地鐵口四聯站，四聯站是換乘站，吸引的人流絕對多一些，周邊有橫崗區域配套在外面。
摩天：橫崗的貿易是比擬發財的。
年夜山：周邊有一個錦秀園，還可以。
掌管人：假如有不雅眾想買14號線沿線地鐵盤，有沒有提出給到年夜傢？有哪些需求註意的處所？
摩天：哪怕頒布的工具，在本年不會呈現溢價，下一次溢價應當是地鐵守舊前後。再者，你要依據本身的需求，此刻良多開闢商為什麼交樓時光是1-2年？就是良多剛需情願等一兩年，假如時光太長他能夠就等不瞭。假如來歲、後年守舊地鐵，我此刻天天開車還能接收，但五年時光是接收不瞭的。區域價錢往300萬以上走的話，需求量會漸漸上去，所以盡量買300萬以內的物業，300萬以內的物業成交是比擬活潑的。
我感到應當以棲身為主，不要總是僑福花園想著靠地鐵線，之前有人說地鐵11號線守舊之後，全部區域的房價都翻倍瞭，但14號線不萊茵河畔會呈現如許的情形，11號線守舊的時光段正好是基數比擬低，1萬多、2萬多，翻倍到3萬多、4萬多，還有一個年夜趨向是2015年的下跌，此刻曾經沒有這種年夜趨向瞭。11號線顛末後海、前海，顛末科技園總部，又顛末車公廟，地不二價值比14號線高。
掌管人：並且速率很快綠蓮莊。
摩天：對。
掌管人：年夜山有沒有給不雅眾的提出？
年夜山：小我感到此刻是剛需上車的好機會，假如往南方小鎮地鐵14號線斟酌的話，投資看到報答也要到2020年擺佈，由於前面幾年都是政策壓抑的年份，放寬的話也要到2020年今後。但此刻剛需上車是個好機遇，假如曾經有地鐵計劃，價錢曾經漲下去瞭，此刻地鐵還沒守舊或許還沒扶植，尚合康NEW雪梨/合康新雪梨在計劃時代，你可以遴選地鐵計劃周邊的樓盤。
15:50
掌管人：接上去看一下網友的題目，有網友很關懷惠州，假如14號線斷定上去的話，惠州站點的樓盤能買嗎？
摩天：14號線站但斷定之後，惠州的房價跟坪山的差距蠻接近的。
掌管人：此刻差距幾多？
摩天：基礎上是3倍，惠州1萬多，坪山是3萬多。再者是要看周期，它應當是很持久的投資，就像後面所說的，深圳80年月末、90年月初，年夜傢都集中在羅湖，但有瞭地鐵之後，不論往機場或是往北站，人摩登大廈們的生涯半徑曾經漸漸擴展，特殊是快線和臨深對接之後，一個小時的路況本錢是良多人可以接收的，此刻東京、新加坡、北京基礎上都是一個小時到兩個小時路況。還有一點，深圳是多中間成長，此刻的中間是福田、南山，將來有坪山中間、龍崗中間、光亮中間，假如我在龍崗中間城任務，買鳳崗、惠州都可以，絕對而言，我往何處的時辰，跟班龍中到關內是差未幾地球村(光華路)的，甚至還要短。假如我在光亮中間，可以買到塘廈，這種是完整可以的，但今朝做投資仍是要謹嚴一羅馬宮廷點，臨深能夠漲一年，橫盤回調的時光是三年、五年，而深圳是漲一年，橫盤一到兩年，然後又下跌，也就是說臨深需求有一個洗牌周期。
掌管人：您感到值不值得推舉呢？
摩天：本身住可以買，假如杜金旺族投資的話，盡量先選擇深圳，再選擇臨深，並且周期要拉長一點。
15:55
掌管人：有網友問，假如14號線斷定瞭，惠州站周邊有沒有哪些樓盤可以給年夜傢推舉？
摩天：今朝站點還沒有斷定，假如斷定之後，我們會踩盤跟進一下。
掌管人：假如斷定瞭，年夜傢請持續離開我們直播間，到時辰我們還會請到二位給年夜傢推舉斷定之後惠州站樓盤。
有網友問：14號線坑梓四周中糧一品的單價曾經2.8-3萬瞭，還值得買嗎？
年夜山：看戶型和他本身的需求吧，假如投資需求的話，能夠要持久持有，假如是剛需的話，要看戶型配比和你能蒙受的月供范圍。
摩天：3萬擺佈、3萬不到，從剛需來看是可以的，究竟此刻北京基礎上都是5萬、6萬的價錢，並且北京的面積都是比擬年夜的，深圳89平做三房、四房，北京100平隻能做到兩房，從深圳的面積來看，假如說福田、南山、梅林關是一環，寶安、龍華到佈吉是三環，甚至此刻的光亮、坪山是三環的話，一個小時擺佈在一線城市仍是有吸引力的，隻是它成長的速率比他人慢，由於配套還沒起來，但我感到以深圳的成長速率，能夠兩三年就能疾速晉陞。2012年我往龍華水榭春天，那時是1.7萬、2萬的價錢，周邊沒有什麼人，但我2014年再往的時辰，一旦它的貿易守舊之後，進住率很是高，2015年往，泊車位都比擬嚴重。深圳原來就有良多人，屋子又求過於供，今朝11號線就是很好的門路，寶中地鐵盤基礎上曾經上不瞭車瞭。
掌管人：有人問中海怡瑞山居怎樣樣？
摩天：阿誰樓盤周邊有舊改，近地鐵口。此刻良多人城市說福田怎樣樣，這個區域怎典藏富邑樣樣，這個樓盤怎樣樣，我感到此刻買房要綜合樓盤品德，這個樓盤品德仍是可以的，統一個區域，有的樓盤可以漲20%、30%，但旁邊的樓盤就台北京城漲不瞭，一個樓盤分歧戶型的漲幅差距也會很年夜。
掌管人：明親石庭天的直播就到這裡，想看回放的網友，可以在我們錄像停止之後點看回放，假如不想揮霍流量，可以看我們的同步文字直播，很是感激淘房哥年夜山與摩天離開直播間，跟我們分送朋友老破小該不應買、14號線還有哪些價值凹地。異樣也感激錄像前列位不雅眾的收看，我們下一期再會！
《“老破小”究竟值不值得買？》
14:30
房網咚咚+新浪樂居：告知你“老破小”值不值得買？14號線沿線那些低窪值得投資？
14:35
掌管人：不雅眾伴侶們，年夜傢好！接待年夜傢離開樂居直播間。明天我們的牛耳會請來咚咚找房的兩位淘房哥，起首請他們毛遂自薦一下。
摩天：年夜傢好，我是來自咚咚找房淘房哥團隊的摩天，重要擔任二手房踩盤、網友徵詢和數據研討。
年夜山：年夜傢好！我是咚咚找房的淘房哥年夜山，今朝重要踩過龍華、福田、龍崗中間區。
掌管人：接待二位離開直播間現場。深圳良多年青人會起首選擇比擬老破小的屋子上車，然後再換年夜淡大財庫房，也有良多人是沖著拆遷補款選擇老破小，也就是我們平凡稱的“老破舊”，請問二位什麼樣的屋子叫老破小？江之翠
摩天：假如一個屋子具有拆遷的前提，它的年限必需要滿20年，那就意味著老破小的屋子是在90年月初，95年之前的屋子可以稱為老破小。有些屋子固然是96、97的，但持久是租旅居住，物業、衛生、周邊周遭的狀況很差，有些破，也可以沾一點些沒有營養，疾病和如何才能更好地快。溫和下來買，但母親不讓她出去。早上邊。
掌管人：年夜山跟我們說一下老破小和新房的好壞勢在哪些方面呢？
一個強壯的人拿著錘子來了，“嘩”的聲音，沉重的鎖被擊倒。當他們打開盒子年夜山：此刻的老破斗室子，以多層為主，存款年限比新房短，存款年限重要是房齡+你本身的年紀，太舊的樓盤，存款年限短一些，月供會加年夜。新房在戶型design方面會比老破小的屋子更好，好比應用率更高，但老破舊的樓盤公攤面積小，新房的公攤面積、治理費更多，老破舊的多層治理費較少。
掌管人：既然如許的話，為什麼還豐年輕人選擇老破小的屋子呢？
摩天：所謂老破小集中的區域，據我們統計，羅湖是最多的，從羅寶橋大璽湖到福田、到南山，重要集中在關內，關內的屋子固然看上往是老破舊，價錢低，但有一點，它的年夜周遭的狀況很是好，你能夠出門有公園、有地鐵站、有黌舍、有貿易，可以走路下班。對照關外新盤，固然樓盤新，但路況本錢高良多，醫療、貿易、黌舍等良多配套都沒有起來。每小我都有本身的需求，此刻我所接觸的女性網友或90後剛需，他能夠對冠德風尚花圃小區是比擬癡迷的，假如是60後、70後為瞭孩子唸書，買關內老破舊仍是比擬多。
14:40
掌管人：在你們平凡接觸比擬多的老破斗室子傍邊，價位大要是在什麼樣的區間范圍內？
年夜山：這要看詳細片區，有些樓梯房會帶必定的屬性，好比學區屬性，有些屋子比擬老，黌舍沉淀較久，好比園嶺片區的園嶺小學本部學區，八幾年的樓盤，很是破舊，但單價已賣到6.5萬，所以要看詳細情形。蓮花片區屬於中間區地位，蓮花一村、二村、三村，地段很是好，帶有地段屬性的話，附加價值也會比擬高，但自己樓盤品德絕對新盤來說不算好，以多層為主。
摩天：假如沒有學區的老破舊，基礎上是在3萬多、4萬的價錢，假如有學區，可以往到6萬+的價錢，學區略微好一些的大戶型，甚至可以往到10多萬。關外的老破舊基礎上是3、4萬。
掌管人：我們最開端做過一期直播，是百花校區，何處的老破舊16萬多。
摩天：國誠花圃可以賣到16萬多，但南天一花圃和南天二花圃是在9、10萬的樣子，學區的溢價曾經往到50%以上。我明天在伴侶圈發瞭一條，2015年6月份，89平兩房，成交價850萬，我看瞭一下2月份的數據，顯示的成交價是880萬。也就是說假如是2015年買進，算上傭金、稅費和兩年的月供，他此刻是虧的。大戶型漲得快，年夜戶型漲得很慢。
掌管人：“哦，但在特定的這種咖啡的股票，怎麼會有異味？”有的人抱著換房的心思購置老破小，往年“10.4”政策出來之後，二套房首付進步到5成，你們還建不提出他們買老破小？
摩天：實在棲身的話沒題目，可以先上車，南山南油片區有良多三、四十平米的單間，良多投資客往買，把它裝修一下，區域地段很是好，固然外立面陳腐，但外面裝修一下仍是可以的，假如作為過渡的話，我感到可以斟酌，假如你想作為投資，大戶型100多萬的話，貶值空間還有，但一旦往到200多萬的價錢，再往上走的空間就比擬小瞭，除非你有學區屬性，由於往到200多萬，良多人會選擇以時光換空間，買關外的次新盤小區。
此刻的房價，100多萬買個大戶型，哪怕二、三十平，漲2萬/平方米，加起來也就60萬，再買的話首付是5成，門檻已變得很高，所以我感到能買兩房盡量買兩房，能買三房盡量買三房。老破舊的話，假如有學區，貶值空間仍是有，假如沒有學區，貶值挺慢的。
14:45
掌管人：老破小這兩年的漲幅年夜嗎？
年夜山：老破小的漲幅非關內和關外，關內緊跟深圳的年夜市，究竟關內的配套好，地鐵線路較多，關內的漲幅絕對來說比擬多。假如關外的話，好比龍華片區，老破小的漲幅絕對比擬低，龍華老城區今朝的單價程度，老破小的多層，能夠才不到4萬的價錢，龍華關隘的新房能夠到達6、7萬，2015年之前廣泛價錢程度是2萬擺佈。
掌管人：哪些節點上價錢漲得比擬多？新政有影響嗎？
摩天：假如是低總價的老破小，它的迸發力很強，據我所知，2014年100多萬的老破舊，2015年之後基礎上曾經翻倍瞭。
掌管人：為什麼呢？
摩天：由於它總價低，我們統計過，購置力最向的集中在500萬以內，特殊是200萬-400萬的價錢，購置力最強，基礎上往到40%以上，價錢越高，需求越少，價錢越低，需求越多。再有，良多人在地鐵口一百多萬買個兩房、三房，可以廣冠大砌直接從2萬翻到4萬，這個時光很不難翻，但再從4萬往8萬翻就有必定的難度，由於價錢越高之後，買房人對棲身屬性的請求越高，包含請求物業、學區，甚至鄰人是什麼樣的人。但小面積基礎沒有什麼瓶頸，特殊是又老又小的，有的老破小，除瞭學區、地段，還有舊改概念。2013年良多老破舊上3萬多，好比竹園小區，此刻可以賣到10萬，2015年也有良多老破舊是百分之百漲幅，但到必定時光之後，前面的漲幅就比擬慢瞭。
掌管人：說瞭價錢，再說一下房錢，老破小的房錢普通在什麼區間內？
年夜山：起首看地段、貿易和地鐵屬性，國民南的貿易氣氛，全部地麗寶國際館域都是辦事業，各類寫字樓集聚，固然樓盤老破小，假如接近地鐵口，甚至是貿易周邊的樓盤，單房房錢也能租到4000多，今朝單價也才3萬出頭，30、40平的屋子，總價一百來萬，房錢每個月能到達四千擺佈。
掌管人：在你們淘房經過歷程傍邊，感到買老破小是哪一部門人群比擬多，是投資仍是剛需？
年夜山：八卦嶺鵬基公寓的樓齡很老，八幾年的樓盤，投資性質比擬強，單價低，地段也不算很是差，在福田區，周邊又有地鐵，樓齡老，面對拆遷，周邊是產業用地，這一類樓盤的投資屬性比擬多。
摩天：對，良多地鐵口的小區、有學區的大戶型，年夜部門都是投資客開端買，地鐵口可以包管房錢報答率，特殊是良多中介炒房就是從大戶型學區開端炒，你買一個屋子，月供五千，但房錢有三四千，月供壓力比擬小。再者就是變現速率比擬快，有的樓盤一個月可以成交十多套，年頭買瞭，年末或來歲就可以賣，套現速率很快。還有就是學區，此刻良多剛需，特殊是以傢庭為單元，除瞭孩子可以應用學區，他還會斟酌增值，好比國誠花圃、金茂禮都這種大戶型漲幅都很高。
14:50
掌管人：之前直播預熱時有網友說有位業主買瞭個老破小，但周遭的狀況比擬差，不克不及自住，孩子很小，學區完整不焦急，此刻面對拆遷瞭，但詳細拆遷時光還沒定。面臨這種情形，你感到他是應當持續站崗牛頓家庭，仍是換房？
摩天：這得看，假如你簡直定性比擬年夜，是可以博一下拆遷的，但有的小區是五年、十年的周期，我感到在這個時辰段你可以加點錢做投資。鹿丹村用瞭八年時光，這八年時光我經由過程不斷的倒騰，2012年、2014年、2015年，每隔兩年倒騰一下，獲利空淡大君品間比逝世守一套要高良多。換句話說，小我隻能買一套，傢庭可以買兩套，大戶型仍是占房票的，你手裡此刻有300萬現金，大戶型能賣100多萬，錢不了解往哪裡投，這個時辰你可以把麗泉皇宮錢騰出來，加點杠桿往買。
掌管人：老破小可以存款幾多？
摩天：這要看，要依據你小我的情形，假如你六十多歲瞭，隻能貸十年。
年夜山：多款年限，一個是房齡，房齡分批地時光和樓盤完工時光，有些銀行依據批地時光算，房齡+存款年限普通不克不及跨越50年。
掌管人：假如我曾經買瞭一套老破小，它會影響我賣給下一任嗎？
摩天：老魯漢真傻現在淋著大雨花園。破小之前普通是評七成，良多是評五成、六成，評價價跟不上，假如是多層小區那還好，由於多層小區的容積率比擬低，哪怕屋子有折舊，但地盤溢價在支持房價，假如是友情年夜廈那種年夜廈型物業，這種物業的樓齡越老越不值錢，由於容積率太高瞭，開闢商也不會往拆，所有的都是租客，電梯沒有物業管，我們有網友碰到過，從18樓直接滑到16樓，樓盤能夠所有的都是租客，居傢氣氛很是差，保安也跟不上，治理費也比擬低，保安的活動性很年夜，招致物業治理比擬松散。
14:55
掌管人：假如購置老破小的話，能不克不及給有這個設法的不雅眾一沐青之靜些提出？需求斟酌哪些原因？
摩天：94年、96年深圳有良多公事員福利房，有的人把它回為老破舊，這種老破舊可以買，有70多平兩房、80多平三房、90多平四房，我提出買這種面積年夜的，買中心樓層，最好買地鐵口、有學區的。我明天還往看瞭一個，桃源村70多平三房，地鐵口，價錢是350、360萬，71、72、74平都有，此刻有良多89平的房，現實得房率是60-70平，而公事員的屋子得房率很高，它的70平是實打實的。
掌管人：二位有沒有哪些片區的老破小跟不雅眾推舉一下？
摩天：這得看價錢。
年夜山：我看的比擬多的是兩個區間，一個是龍崗，龍崗何處的老破小基礎上看不下往，周邊沒什麼配套，都是農人房。但福田梅林那一片也有一些公事員福利房，梅林有一個梅心苑，周邊有貿易、地鐵，這種老破小單價4萬出頭，下班、買菜、逛街都有很年夜的方便性，我感到可以斟酌一下關內配套比擬成熟的樓盤，但不要想有太好的學區。
摩天：我們2016年有過一個統計，樓齡跨越25年以上的，成交最多的區域是羅湖，買老破舊必定不要買關外，買關外的話也必定要買地鐵口，好比梅林關、佈吉或新安老城這種一過去就是南山。還有就是買學區，好比竹園小區，是學區，又在焦點地段。或許買低總價的，一百萬買一個一房用來出租，趁便博舊改，也可以過渡。
14:58
掌管人：每年春節之後，我們消息組也會往踩盤，我們踩盤時發明關外哪怕很偏的處所，新房已賣到5、6萬，很是很是貴。但我們到羅湖往踩盤，哪怕地段很好、四周配套很成熟，由於是老破舊，也隻賣3、4萬，假如是我的話，就會選擇關內。
摩天：此刻良多人買房還在看單價，我感到應當單價聯合總價來看，好比我前段時光往鹽田、龍崗，有良多70多平可以做三房，假如從總價看，5萬/平方米，總價300多萬，05年今後有良多高贈予樓盤，好比89平可以做到三房、四房，甚至做五房，此刻曾W丰上經開端呈現70多平三房，由於關外的贈予比擬多。舉個很簡略的例子，龍崗中間城陽光天健古代城、公園年夜地，在何處隻賣4、5萬，假如換統一個開闢商的熙園，能夠就賣10多萬瞭，樓盤品德差距很年夜。關內良多3、4萬的老破舊，租客仍是挺多的。
掌管人：假如在深圳買一套老破小，和在臨深買一套很是美麗的新房，二位會怎樣選擇？
摩天：有槍彈、有房票的情形下，應當把資金投進深圳，有過剩資金再往臨深、往二線投，假如你隻有二、三十萬，很為難，在深圳確切沒有什麼選擇性，這個時辰可以選擇臨深，但周期會比擬長。
年夜山：我這邊重要針對剛需，資金未幾，隻有坪山這些片區才幹選獲得，龍崗200萬可以買兩房，但你在坪山、東莞可以買三房、四房，但這外面有路況本錢，由於你究竟在深圳任務，往復的時光本錢會高良多。
摩天：除瞭時光本錢，臨深2015年、2016年的成交量中，年夜部門都是深圳人買的，並且年夜部門都是投資的，良多人買新盤，我之前在二線城市買過新盤，進住率也才50%，良多人都是投資客，都不往住，沒有人氣，如許的話樓盤的貿易、教導都跟不上，你能夠發明固然這個樓盤有一千多戶，早晨亮燈的能夠隻是兩位數，五、六十戶。
15:00
掌管人：確切是如許，從惠州高速回來的時辰就是如許，所以摩天以為假如選擇的話仍是選擇深圳。
摩天：對，優先深圳。
年夜山：我也是優先深圳，假如你資金量未幾，兩、三百萬，可以調和往台灣東邊片區，紛歧定是惠州、坪山，可以在龍崗中間城或橫崗片區，地鐵沿線，今朝單價不長短常貴，有良多3萬多的。
掌管人：最初想問一下二位，總體來說，老破小究竟值不值得買？假如值得買的話，有哪些方面的風險需求註意？此刻是不是換房的好機會？
摩天：我感到要看價錢，隻要價錢夠低，什麼樣的物業都值得買。此刻是調劑期，不論關於剛需仍是改良，都是不錯的時光，好比2015年“3.30”，良多人把本身的屋子賣瞭，然後房價下跌，他買的屋子業主違約，再洛陽御璽買本來的屋子他曾經買不起瞭。下跌的時辰你得看深圳的年夜周遭的狀況，良多人說往年是年夜年，本年是大年，本年能夠不是很悲觀，但沒有人說從3-5年這個時光段看空深圳。我感到你可以等一等，紛歧定在高點買，但也不要想著抄底，中心地位差未幾就可以瞭，橫盤調劑期可以多看多選，這是一個上車的機遇。
年夜山：我感到本年剛需上車是一個好機遇，此刻良多新盤有特價優惠運動，甚至有些業主會自動下調報價，剛需跟業主談價也比擬好談。此刻這個市場固然有政策壓抑，但這個時光段能夠也就保持兩三年。
掌管人：假如買老破小的話，二位感到有沒有需求註意的處所？
摩天：很多老破小，特殊是羅湖，你往看它的屋子，年夜部門都是租戶在住，業主不會往住，也不肯意裝修，這種屋子你可以拿到筍盤，經由過程你的裝修賣高，此刻良多公寓，我見到園嶺新村有一個90多平的屋子，他把它做成八個房間往出租。
掌管人：沒有人往查嗎？
摩天：之前很少有人查，但往年年末到本年開端有人查瞭。關於二房主或許關於投資客，這是一個機遇。前海、龍華、寶中等熱門樓盤年夜傢都往追的時辰，你的競爭壓力挺年夜的，反而關於老破舊，能夠有一些你意想不到的驚喜。
年夜山：有些老破舊蠻不錯的，假如你買房的話，是剛需，還沒有小孩，可以買學區用過的，由於學區用過的屋子，業主報盤價沒那麼高，對照有學區的屋子價錢不會那麼高，你本身沒小孩的話，可以先買上去。
摩天：隻如果商品房，買房之前都要查檔，假如你有學區需求，最好備註在合同外面。
掌管人：很是感激年夜山和摩天跟我們分送朋友老破小究竟值不值得買這個話題，半個小時之後，年夜山和摩天持續跟我力璞天馳們分送朋友14號線沿線的凹地還有哪些。
—佈景材料—
【話 題】
2:30-3:30 《“老破小”究竟值不值得買？》
1、什麼樣的屋子會被稱作“老破小”？相較於新房，老破小的上風和優勢分辨有什麼？
2、此刻市場上老破小的價位大要是什麼樣的？有哪些片區的老破小特殊貴？緣由是什麼？
。。。
3:30—4:30 《尋覓地鐵14號線沿線樓盤價錢凹地》
1、普通而言，地鐵開端正式計劃時，沿線的站點樓盤就會開端跌價，那麼到地鐵正式通車後，房價會漲多年夜幅度？地鐵沿線的樓盤要比周邊非地鐵盤超出跨越多年夜比例？
2、14號線一旦守舊，對沿線哪個區域的樓盤影響最年夜？貶值潛力最年夜的哪個片區？
。。。
【節目概況】
咚咚找房淘房哥年夜山、摩天受新浪樂居《買房年夜課堂》欄目約請，切磋“老破小”和地鐵14號線話題：
在深圳，有良多年青人會選擇購置先老破小上車，爾後再漸漸圖之William Moore，在人群中，他站在鐵欄，它面臨著明亮的面具盯敬園著他，這一切都置換年夜屋子。也有的人是沖著拆遷抵償而進手老破小。那麼，深圳的老破小究竟值不值得買呢？
為年夜傢梳理下14號線各站點四周的配套和房價。了解一下狀況這些沿線區域，今朝有哪些值得投資的凹地和潛力股樓盤？
咚咚找房 淘房哥－年夜山
咚咚找房 淘房哥－摩天
【14號線概略】
深圳地鐵14號線，這條台灣東邊快線由福田中間區向東延升至今朝市內起碼地鐵線路和地鐵口的台灣東“啊，這件事情。”這是不對的她的生活，“到時候再說啊。”邊地域龍崗和坪山片區，估計是2017年正式開工，可是今朝為止，年夜山在龍中跑盤經過歷程中，還隻看到年夜運片區和龍城廣場站四周在勘察，也許終極計劃還並未斷定，讓台灣東邊國民甚是掛念。
一、線路計劃
（一）效能定位：是聯絡接觸深圳中間區與台灣東邊組團的軌道路況快線；是支持全部台灣東邊成長軸的軌道路況主幹線；是支撐東進計謀實行的主要路況保證；
（二）工程概略
線路經過：線路起自福田中間區崗廈北關鍵，經羅湖區、龍崗區、止至坪山區沙田。
線路長度：線路長50.6km（崗廈北—沙田）
車站：design14座（關鍵站3座，換乘站9座，尺度站2座，均勻站間距3.8km。
敷設方法：地下敷設
車輛編組：A型車8輛編組
車輛基地：按1段1場安排（公園南泊車場、金沙車輛段）
主變電所：4座（新建3座、應用既有1座）
把持中間：把持中間一處，設置在深雲車輛段N0CC
（三）線站位計劃
線路重要沿龍崗年夜道—工具幹道—科技園路—盛寶路—紅棉路—龍崗年夜道—如意路—寶荷路—寶龍年夜道敷設；
在深圳東站東廣場沿龍崗年夜道設置佈吉站，與既有3、5號線及廣深線換乘；
在盛寶路與佈瀾路交口設石芽嶺站，與計劃17號線換乘；
在紅棉路與橫崗一號路交口設四聯站，與計是的，赤裸的年輕男子，誰沒有發揮關鍵部件甚至馬賽克，所以如果孩子出現在電視上劃18、19號線換乘；
在紅棉四路與坳背站，與計劃21號線同臺換乘；
在年夜運關鍵沿龍崗年夜道設年夜運站，與既有3號線、計劃16、21及城際線換乘；
在寶荷路與碧新路交口設南約站，與計劃31號線換乘；
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